Каковы права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения?

По договору социального найма жилого помещения собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда обязуется передать гражданину жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ; ч. 1 ст. 672 ГК РФ).

Стороны договора социального найма жилого помещения имеют права и несут обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и заключенным между ними договором.

Права и обязанности нанимателя по договору социального найма

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право (ч. 1 ст. 67, ст. ст. 70 - 72, 76, 80 - 83, 86 - 88 ЖК РФ; ст. 2 Закона от 04.07.1991 N 1541-1; п. 6 Типового договора, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения"; п. 5 Правил, утв. Приказом Минстроя России от 14.05.2021 N 292/пр «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»):

· вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц с письменного согласия членов семьи;

· сдавать жилое помещение в поднаем;

· разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

· осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

· требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;

· пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;

· сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи;

· требовать изменения договора - с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи в случаях, установленных законодательством РФ;

· расторгнуть в любое время договор - с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи;

· получить другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма в связи с выселением по основаниям, предусмотренным законом;

· переселяться в жилое помещение меньшего размера;

· приватизировать жилое помещение.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ; ст. 678 ГК РФ; п. 4 Типового договора; п. 6 Правил):

· принять от наймодателя по акту пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде;

· использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных законом;

· использовать жилое помещение с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

· обеспечивать сохранность жилого помещения;

· поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

· немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

· проводить текущий ремонт жилого помещения;

· не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующего согласования;

· своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

· переселиться с членами семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

· при расторжении договора освободить и передать по акту приема-передачи наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

· допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

· информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены впоследствии (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ; п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

Права и обязанности наймодателя по договору социального найма

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право (ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 72, ч. 4 ст. 74, ч. 1 ст. 76 ЖК РФ; п. 8 Типового договора; Решение Верховного Суда РФ от 16.01.2008 N ГКПИ07-1022 по делу о признании частично недействующим подпункта "а" пункта 9 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25, а также об отказе в признании недействующим подпункта "в" пункта 8 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315):

1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

2) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ;

3) запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы;

4) отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями в случаях, предусмотренных жилищным законодательством;

5) давать согласие на передачу жилого помещения в поднаем.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан (ч. 2 ст. 65, ч. 1 ст. 81, ст. ст. 86 - 88 ЖК РФ; п. 5 Типового договора):

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение, пригодное для проживания и отвечающее требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) предоставлять на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения по согласованию с ним другое жилое помещение;

5) предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) и в других случаях жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

6) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

7) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

8) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;

9) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

10) в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;

11) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

12) принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора.