Добавлены новые главы в первую часть Гражданского кодекса Российской Федерации. Ввиду большого количества нововведений ниже представлена выдержка наиболее важных из них.

1. Законом определены характеристики и правовой режим видов объектов недвижимости

В главе 6.1 «Недвижимые вещи» дается характеристика недвижимых вещей: земельных участков (статья 141.2), зданий и сооружений (ст. 141.3), а также помещений (ст. 141.4).

Нововведениями добавлены требования и ограничения для некоторых категорий объектов недвижимости.

К примеру, в одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест (пункт 4 ст. 141.4). Кроме того, образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается (пункт 7 ст. 141.4).

Также статьей 141.5 предусматриваются особенности образования недвижимых вещей. Так, обременения, установленные в отношении исходной недвижимой вещи, сохраняются в отношении всех образованных недвижимых вещей, если законом или договором не определено иное (пункт 2 статьи); а линейный объект может мыть разделен на несколько самостоятельных объектов недвижимости (пункт 3 статьи).

2. Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места выделены в отдельную главу

В новой главе 17.1 установлены следующие положения:

1. Право собственности на созданные объекты недвижимости возникает у собственника земельного участка. Данная норма применима в случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи (ст. 287.1).

2. При государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается (пункт 1 ст. 287.2).

3. Установлены гарантии пользования чужим земельным участком для собственника здания или сооружения, которые возведены на чужом участке (ст. 287.3).

Собственник вправе:

1) пользоваться земельным участком на условиях и объеме, которые предусмотрены законом или договором с владельцем земельного участка.

Кроме того, право пользования земельным участком сохраняется за собственником здания и сооружения, который не имеет права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка. Объем права пользования должен обеспечивать такому собственнику доступ к возведенному зданию или сооружению.

2) владеть, пользоваться и распоряжаться зданием или сооружением по своему усмотрению, в том числе сносить их, если иное не установлено законом или договором.

Случайная гибель недвижимой вещи не влечет прекращения права пользования. Однако если собственник разрушенных объектов недвижимости не приступил к их восстановлению в течение 5 лет, то право пользования прекращается.

3) требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и необходимого для использования зданием или сооружением.

4. Определен правовой режим общего имущества собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении:

1) собственникам помещений, машино-мест в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения, машино-места имущество в этих здании или сооружении (общее имущество).

2) закон теперь определяет, что входит в общее имущество – это вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.

3) собственники помещений, машино-мест в здании или сооружении совместно владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в здании или сооружении.

4) доля собственника помещения, машино-места в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему помещения, машино-места в общей площади здания или сооружения. Это также влияет на количество голосов, принадлежащих собственнику в случае проведения общего собрания собственников объектов недвижимости.

5. Определены правила прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение (ст. 287.5).

Если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, к нему могут быть применены следующие меры:

1) уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, в том числе произвести ремонт;

2) если после предупреждения собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску компетентных органов может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Данные правила применимы и к машино-местам.

С полным текстом нововведений можно ознакомиться в Федеральном законе от 21.12.2021 № 430-ФЗ